Peut-on se passer de la garantie des loyers impayés ?
Vendredi 18 septembre 2020
La garantie de loyers impayés est une bonne façon de sécuriser ses rentrées d’argents quand celles-ci représentent une part importante des revenus du bailleur. De plus, le coût de la garantie de loyers impayés n’est pas négligeable notamment si le parc immobilier est important.
Votre contrat de gestion immobilière à Nantes est généralement assorti d’une garantie de loyers impayés qui est un contrat d’assurance permettant au propriétaire de percevoir son loyer si le locataire ne le paie plus.
La garantie de loyers impayés n’est pas obligatoire
Même si de plus en plus de propriétaires y ont recours, la garantie de loyers impayés n’est pas obligatoire. Cette assurance permet au bailleur de continuer à percevoir ses loyers en cas d’impayés et sécurise ainsi les revenus locatifs moyennant le paiement d’une cotisation généralement égale à quelques pourcents du loyer annuel. Cette possibilité semble donc assez pertinente et sécurisante.
Pour les bailleurs dont les loyers constituent une part importante des revenus et dont le parc immobilier se limite à un voire deux biens, c‘est un bon moyen de sécuriser les rentrées d’argent. Dans les autres cas, il faut étudier la situation au cas par cas car la garantie de loyers impayés représente un coût non négligeable, notamment si le parc immobilier est important.
Que couvre la garantie de loyers impayés ?
La couverture de base de toutes les garanties de loyers impayés prend en charge le paiement des loyers non perçus.
Cependant, chaque garantie propose des plafonds et des niveaux de couverture différents et il faut lire attentivement le contrat pour connaitre la durée maximale d’indemnisation en cas de loyers impayés et le montant maximal pris en charge par l’assurance.
Ces deux points sont très importants et peuvent varier énormément d’une compagnie à l’autre.
Des indemnisations supplémentaires peuvent être prévues au contrat :
- La protection juridique,
- La couverture des dégradations immobilières,
- La garantie de vacances locatives,
- La garantie de départ prématuré.
Il faut noter que certaines compagnies d’assurance ne plafonnent pas le montant et la durée d’indemnisation et qu’il peut y avoir une franchise de remboursement dans certains cas.
Pour pouvoir souscrire cette garantie, le locataire doit être solvable
Les assurances exigent des garanties parfois drastiques de solvabilité du locataire pour accepter de couvrir le risque. Cela peut être un frein pour la souscription d’une garantie de loyers impayés.
Les conditions exigées sont les suivantes :
- Un revenu au moins égal à 3 fois le montant du loyer,
- Un emploi stable (CDI ou CDD d’au moins 8 mois, les fonctionnaires, les indépendants ayant 2 ans d’activité, les retraités, les étudiants et les apprentis),
- Le logement doit être la résidence principale du locataire,
- Le bail doit être de longue durée.
En cas de souscription à une garantie de loyers impayés, il est interdit par la loi (art 22-1 de la loi du 6 juillet 89) de demander une caution supplémentaire (garant) sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
De plus, la solvabilité du locataire repose entièrement sur les vérifications effectuées par le propriétaire et l’assurance ne se penchera sur ce point qu’en cas de demande d’indemnisation.
Par ailleurs, il existe des alternatives à la garantie de loyers impayés comme la caution d’un garant ou encore la garantie Visale.
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