Récupérer votre logement après l'abandon par le locataire
Mercredi 05 juillet 2023
Lorsqu’on fait un investissement locatif, il arrive parfois une situation bien embêtante : l'abandon de logement par le locataire sans aucun préavis. Les signes peuvent varier mais sont souvent les mêmes : absence d'attestation d'assurance habitation, courrier qui s'accumule dans la boîte aux lettres, ou encore cessation de paiement des loyers.
Quand ce phénomène, surnommé le "départ à la cloche de bois", se produit, vous vous retrouvez alors dans une situation incertaine. Face à cette situation, comment reprendre légalement possession de votre logement ? Dans cet article, notre agence immobilière de Nantes va vous présenter les options à votre disposition pour gérer cette situation de la manière la plus sereine et efficace possible.
Étape 1 : L’intervention du commissaire de justice
Tout d'abord, un commissaire de justice doit être mandaté pour délivrer une mise en demeure au locataire, demandant de justifier son occupation du logement. En cas d'impayés, le commissaire peut également exiger le paiement des loyers en retard ou de justifier d'une assurance locative.
Le locataire dispose d'un mois pour répondre à cette mise en demeure. En cas d'absence de réponse, le commissaire de justice peut alors constater l'état d'abandon du logement. Pour cela, une visite du logement doit être effectuée en présence de deux témoins :
- Le maire de la commune, un conseiller municipal, ou un agent municipal habilité.
- Une autorité de police ou de gendarmerie.
- En dernier recours, deux personnes majeures, sans lien avec le commissaire de justice ou avec le propriétaire.
Si l'abandon du logement est confirmé, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'abandon. Tout bien restant sur place est inventorié et sa valeur marchande est indiquée.
Étape 2 : L’intervention du juge des contentieux de la protection
Une fois que le commissaire de justice a constaté l'abandon du logement et dressé le procès-verbal d'abandon, la prochaine étape consiste à saisir le juge des contentieux de la protection. Pour cela, il faut rédiger une requête, un document officiel par lequel un tribunal est saisi. Cette requête doit être remise ou adressée au greffe du tribunal du lieu où se trouve le logement loué.
La requête doit comprendre les informations suivantes :
- L’objet précis de la demande.
- Les informations sur le locataire, incluant son nom complet et son adresse.
- Des informations complètes sur le propriétaire, incluant son nom, son métier, son adresse résidentielle, sa nationalité, et son lieu et sa date de naissance.
Il est impératif que la requête soit datée et signée. Elle doit également être accompagnée de tous les documents justificatifs, notamment le contrat de location et le procès-verbal d'abandon rédigé par le commissaire de justice.
Si le juge considère que votre requête est fondée
Lorsque le juge estime que la requête est bien fondée, il émet une décision sous forme d'ordonnance. Cette ordonnance confirme la résiliation du bail et ordonne la restitution du logement au propriétaire. Si le locataire a laissé des impayés, le juge peut aussi prononcer sur la demande de paiement de ces arriérés de loyer.
Dans l'éventualité où des biens ont été laissés dans le logement, le juge prend une décision quant à leur sort. Se basant sur l'inventaire établi par le commissaire de justice, il a le pouvoir d'autoriser la mise aux enchères publiques de certains objets. Pour les autres, il peut les déclarer comme abandonnés, laissant toutefois un délai d'un mois au locataire pour les récupérer du logement.
Rejet de la requête par le juge
Si le juge estime que la requête n'est pas fondée, sa décision sera rendue également par ordonnance. Il est important de noter que vous ne pouvez pas contester cette décision. Cependant, cela ne signifie pas la fin des recours possibles.
En effet, vous pouvez engager une autre procédure légale, celle visant à résilier le bail pour motifs spécifiques, tels que l'absence d'assurance locative ou les impayés de loyer. Suite à la résiliation du bail, vous pouvez ensuite solliciter l'expulsion du locataire.
Étape 3 : notifier le locataire de la décision du juge
Lorsque le juge valide votre requête, vous disposez d'un délai de deux mois pour charger un commissaire de justice de notifier cette décision au locataire. Cette notification, aussi appelée signification, est un acte officiel par lequel une partie est informée d'un acte ou d'une décision de justice.
À noter : Si cette notification n'est pas effectuée dans le délai de deux mois, l'ordonnance devient nulle.
La notification doit impérativement préciser au locataire les informations suivantes :
- La procédure à suivre pour contester l'ordonnance du juge (délai, tribunal compétent, forme de la contestation).
- La manière d'accéder aux documents sur lesquels la demande du propriétaire se base.
- L'incapacité de contester l'ordonnance une fois le délai légal dépassé.
- La possibilité de récupérer ses possessions (objets, meubles, vêtements...) dans le logement dans un délai d'un mois.
Si la notification est remise en main propre au locataire par le commissaire de justice, ce dernier doit également informer verbalement le locataire de ses droits.
À noter : le locataire a le droit de contester l'ordonnance dans le mois suivant sa notification, en envoyant ou déposant une déclaration au greffe du tribunal. Dans ce cas, vous et le locataire serez convoqués à l'audience par lettre recommandée avec accusé de réception. Le jugement rendu lors de cette audience remplace l'ordonnance initiale du juge.
Conclusion
Face à un abandon de logement par le locataire, il est essentiel de suivre les démarches légales précises pour reprendre possession de son bien. En faisant appel à un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal d'abandon et en saisissant le juge des contentieux de la protection, il est possible d'obtenir une résiliation légale du bail et de récupérer son logement.
Toutefois, il faut garder à l'esprit que ce processus peut être long et nécessite une parfaite connaissance des lois en vigueur. Pour éviter les erreurs, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit immobilier.
