SCPI : Notre mode d'emploi pour débuter

Apprenez ce que sont les SCPI, comment y investir, quels frais supportent-elles et quels avantages offrent-elles en matière de placement immobilier. Que vous ayez déjà des biens immobiliers physiques gérés par un syndic à Nantes ou que vous souhaitiez débuter dans la pierre, le monde des SCPI vous est peut-être étranger ? Découvrez alors ce qui se cache sous ce sigle de 4 lettres, quels sont les avantages à investir dans l’immobilier de cette manière, quels sont les frais de ce type d’investissement et sa fiscalité. 

 

La société civile de placement immobilier (SCPI) constitue aujourd’hui un placement d’épargne. Les SCPI sont des sociétés de gestion immobilière qui réalisent l’acquisition, la rénovation, l’entretien, la valorisation et la location de biens immobiliers. Lorsque vous investissez dans une SCPI vous en détenez des parts. Vous devenez donc propriétaires d’une portion des biens immobiliers gérés par la SCPI. Et vous recevez une part équivalente de ses bénéfices.

 

Certaines SCPI peuvent être généralistes et d’autres sont spécialisées (bureaux, résidences de services, logement, ...).

 

Investir en SCPI présente de nombreux avantages, avec notamment 4 points très positifs à souligner :

 

● Les SCPI sont accessibles : le ticket d’entrée dans les SCPI est bien plus bas que l’achat d’un bien immobilier entier, et a fortiori dans le domaine de l’immobilier de bureaux. En effet, le prix des parts de SCPI va de quelques centaines à quelques milliers d'euros. Ceci rend ce type de placement très accessible et permet donc de doser parfaitement son investissement en fonction de ses capacités de financement. 

 

● Les SCPI offrent une bonne diversification : la stratégie des gérants des SCPI les conduit à investir dans différentes zones géographiques, plusieurs classes d'actifs et diverses typologies de biens. En investissant dans une ou plusieurs SCPI, votre placement est diversifié au même titre que la SCPI. Vous n'êtes pas dépendant d’un quartier, d’une commune au même titre que lorsque vous investissez directement dans un appartement. 

 

● La gestion est faite par des professionnels : en investissant dans des parts de SCPI, vous déléguez en quelque sorte la gestion de votre patrimoine immobilier à un professionnel. C’est en fait est un placement "clef en main", qui est très pratique pour les personnes qui n’ont ni le temps, ni l'envie ou les compétences pour gérer par eux même leur patrimoine.

 

● Le risque est mutualisé : le patrimoine des SCPI sera toujours plus grand que celui que vous pourriez bâtir seul. Les divers risques (impayés, vacances de locataires, sinistres) sont donc très largement dilués et ont beaucoup moins d’impact que sur quelques biens que vous pouvez posséder. 

 

Acheter une ou plusieurs parts de SCPI est très simple. C’est possible auprès d'intermédiaires de gestion, de réseaux bancaires ou directement auprès des gestionnaires de SCPI. Les frais qui s’appliquent sont des frais de souscription qui sont déduits au moment de la revente (ils sont généralement entre 7 et 12 %). 

Les frais de gestion sont ceux prélevés par le gestionnaire sur les loyers perçus. Ils sont transparents pour le détenteur de part puisque le rendement de celle-ci est toujours indiqué en valeur nette de frais de gestions (déjà déduits).

 

De la même façon que la détention physique d’un bien immobilier loué nu, la possession de parts de SCPI est soumise à la fiscalité. Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux. Les intérêts d’emprunt éventuels pour l’achat des parts de SCPI sont déductibles des revenus fonciers. 

 

Enfin, les SCPI dépendent du régime des plus-values des particuliers. Il y a donc des impôts à payer sur les plus-values éventuelles au moment de la revente des parts. Il existe néanmoins un abattement progressif à compter de la 5ᵉ année de détention des parts de SCPI avec un impôt qui devient nul à partir de la 22ᵉ année.